繰り上げ返済か、住宅ローン減税か！
住宅ローン相談で、良くあるのが、住宅ローン減税を受けている間の、繰上げ返済をするべきかどうかと言う事。
住宅ローン減税とは、平成２３年度の購入であれば、最高額４，０００万円までの借入に対して、１０年間、借入残高の１％が所得税や、住民税から減税されると言う物です。
条件としては、
●合計所得３，０００万円以下
●返済期間１０年以上
●物件の条件（床面積50㎡以上、中古の場合には、築20年（マンションは築25年まで）など）
などがあります。
住宅ローンの繰上げ返済については、２つあり、毎月の返済金額を少なくする繰上げ返済と、毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする繰上げ返済があります。
繰り上げ返済は、借入当初の方が、繰上げ返済する事による金利負担の軽減効果が大きい為、余裕がある方は、早期に取り組む程有利になります。
住宅ローン減税は、年末の借入残高の１％が減税されるので、借入額が多く残っている程、減税額も増えます。
住宅ローンの繰上げ返済は、早期に繰上げする程、利息の軽減額が大きくなります。
それでは、繰上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか・・・ 色々なケースで、検証して見ましょう。
（前提条件としては、住宅ローン減税は、満額対象になること、住宅ローンは、元利均等返済、繰上げ返済方法は、返済期間短縮型にしています、尚金利上昇は考慮していませんのでご注意下さい。）
●ケース１
借入金額：３，０００万円 借入金利：２．３５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,090,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥7,180,000 |
| トータルの軽減額 | ￥9,270,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,670,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥5,380,000 |
| トータルの軽減額 | ￥8,050,000 |
この条件では、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果が大きい為、トータルでは、（１）のように、毎年繰り上げ返済をしていた方が、お得なようです。
●ケース２
借入金額：３，０００万円 借入金利：０．８７５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,030,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥2,310,000 |
| トータルの軽減額 | ￥4,340,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,580,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥1,760,000 |
| トータルの軽減額 | ￥4,340,000 |
この条件では、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果は、毎年返済した方が有利になり、トータルでは、どちらのケースでも同じ結果となりました。
今度は、借入額が、４，０００万円の場合です。
●ケース３
借入金額：４，０００万円 借入金利：２．３５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,970,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥7,840,000 |
| トータルの軽減額 | ￥10,810,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥3,560,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥5,890,000 |
| トータルの軽減額 | ￥9,450,000 |
この条件では、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果が大きい為、トータルでは、（１）のように、毎年繰り上げ返済をしていた方が、お得なようです。
●ケース４
借入金額：４，０００万円 借入金利：０．８７５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥2,900,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥2,450,000 |
| トータルの軽減額 | ￥5,350,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥3,450,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥1,900,000 |
| トータルの軽減額 | ￥5,350,000 |
この条件でも、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果は、毎年返済した方が有利になり、トータルでは、どちらのケースでも同じ結果となりました。
今度は、借りれ額が、２，０００万円の場合です。
●ケース５
借入金：２，０００万円 借入金利：２．３５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥1,080,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥6,170,000 |
| トータルの軽減額 | ￥7,250,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥1,780,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥4,550,000 |
| トータルの軽減額 | ￥6,330,000 |
この条件では、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果が大きい為、トータルでは、（１）のように、毎年繰り上げ返済をしていた方が、お得なようです。
●ケース６
借入金額：２，０００万円 借入金利：０．８７５％ 返済期間：３５年の場合
（１）１年目から、年間１００万円を１０年間繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥1,060,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥2,030,000 |
| トータルの軽減額 | ￥3,090,000 |
（２）１０年間繰り上げ返済をしないで、１１年目に１，０００万円を繰り上げ返済した場合
| 種類 | 軽減・節約効果金額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | ￥1,720,000 |
| 繰り上げ返済 | ￥1,510,000 |
| トータルの軽減額 | ￥3,230,000 |
この条件では、住宅ローン減税は、繰上げ返済しない方が有利ですが、繰上げ返済の効果は、毎年返済した方が有利になりますが、トータルでは、（２）の10年間繰り上げ返済をしないで、住宅ローン減税を受ける方が有利になりました。
ポイントとしては、以下のような点に注意が必要です。
● 借入額が多く、金利が高い程、早期に繰り上げ返済をした方が有利になる。
● 借入額が少ないと、減税対象である、当初返済期間の１０年を下回る事で、繰上げ返済をすると減税が打ち切られる為、繰上げ返済をしないで、減税で受ける方が有利になる事もある。
●トータルの効果がそれほど変わらない場合には、１０年間手元資金を運用で増やすこ事で、住宅ローン減税中は、繰上げ返済をしないで、１１年目にまとめて繰り上げ返済する方が有利な場合もある。
大切な事は、借入条件や、繰上げ返済の金額、住宅ローン減税が受けられる金額などが違うと、有利な選択が変わるという点です。
やはり、シュミレーションをして有利な選択肢を考える事が重要です。